Solar Investments - ведущая компания по разработке и сопровождению проектов развития бизнеса и территорий в Челябинской области.
Узнать больше
 

Челябинский рынок недвижимости: конец золотого века местных строителей?

  Обсудить статью в блоге

Еще лет 15 тому назад основным и практически единственным девелопером и инвестором на рынке недвижимости было государство. Оно определяло участок, заказывало архитекторам проект, а строителям – его воплощение, финансировало выполнение работ, принимало объект и определяло его дальнейшую судьбу. С тех пор, как на рынке недвижимости появился частный капитал, строительство стало вестись по нескольким вариантам.

Вариант первый. «Development as it is »

Это стандартная для развитых рынков недвижимости схема, когда функции девелопера, генподрядчика и инвестора разделены: девелопер определяет назначение объекта и выбирает местоположение, привлекает деньги инвесторов, заказывает и принимает работы, реализует объект. 

Этому варианту мы обязаны многими успешными и знаковыми для города  проектами, практически все они связаны со строительством коммерческой недвижимости. Это и офисные центры «Аркаим-плаза», «Мизар», ТРК «Горки» и «Фокус», и «Парк офисов», и десятки других проектов челябинских предпринимателей.

Вариант второй. "Гога, он же Гоша, он же Георгий Петрович" 

В первые годы реформ, когда государство перестало «заказывать» основной строительный продукт -  жилищное строительство, а реализация квадратных метров становилась все более и более прибыльным занятием, функции девелоперов и инвесторов, за неимением таковых на рынке, взяли на себя сами строители.     

Как и любая непрофильная деятельность, функции девелопера и инвестора выполнялась строителями «не от хорошей жизни», и в таком же статусе «падчериц» остались по сей день.  На вопросы «что» и «из чего» строить ответы были слишком очевидны: «парралелепипед максимально разрешенной высоты по типовому проекту», «элитка – кирпич, стандарт – панель». Проблему финансирования тоже научились решать через долевое участие, взаимозачеты, с примесью банковских кредитов.  

Нет особой нужды перечислять проекты, которые были реализованы по такому варианту: это подавляющее большинство проектов жилищного строительства и некоторые объекты коммерческой недвижимости. Отметим лишь два из них. Первый - реализованный строительной компанией «Артель-С» проект «Тополиная Аллея»,  параметры которого опирались на исследования рынка и аналогичных проектов в других регионах.  При всей неоднозначности двух изначально существовавших «констант»:  местоположения в низине с угрозой подтопления и выбранная технология строительства, которая никак не ассоциируется со «статусностью», проект завершается довольно успешно.

Второй проект – построенный компаниями «Авангард-Инвест»  торгово-офисный центр «Каскад».  Будучи аффилированной структурой строительной компании «Уралметаллургремонт-4» и не имея, по-видимому, большого опыта девелопера на момент реализации проекта, «Авангард-Инвест»  столкнулся с необходимостью «с колес» переделывать  уже построенные этажи под требования якорных арендаторов, частично прокладывать коммуникации по фасаду. Стоит ли упоминать упущенную выгоду от выбора самой концепции «Каскада»: неоднозначные с точки зрения архитектуры уступы  легко могли бы быть дополнительными квадратными метрами, «осталось» только оградить их стенами, ведь остальные издержки на них (фундаменты, коммуникации, проект) уже были понесены. Тем не менее, благоприятная конъюнктура рынка списала допущенные просчеты. 

Рынок жилья: «Как в сказке, чем дальше, тем…» 

Этим летом строительное сообщество Челябинска столкнулось с проблемой ликвидности построенного жилья. Случилось это не впервые, но ситуация вызвала у рыночных игроков гораздо большую обеспокоенность:  все большая их часть ожидает  снижения темпов роста цен, предчувствует насыщение рынка и необходимость более серьезно задумываться, что и как строить.  В спину любимым строителями панельным девятиэтажкам «дышат» пока нереализованные, но так приятно звучащие для уха потребителя проекты пригородного малоэтажного жилья, концептуальные жилые комплексы типа «Западного луча». Все больше признаков указывает на то, что рынок с каждым днем будет прощать все меньше вольностей и огрехов.

Нам  с вами, как потенциальным покупателям жилья эта ситуация на руку, ведь  застройщики будут больше задумываться о потребительских свойствах своего продукта: конструктивах, планировках, архитектурных решениях, инфраструктуре объектов.  Возможно, со временем пойдет на убыль наша зависть соседнему Екатеринбургу, где сегодня на стадии строительства находятся более  10 жилых комплексов («Московский», «Новый уктус», «Зеленый мыс», «Синие камни», «Аврора», «Новая звезда», квартал «Бажовский», «Библиотечный», «Ясная поляна», «Три Д-клуб», пригородные поселки «Снегири», «Бобры» и т.д.), которые гармонично вписываются в общий стиль города, добавляют ему изюминку и придают столице Урала имидж активно-развивающегося современного мегаполиса. 

Региональные застройщики: завершение золотого десятилетия

Вспомним, как в первые годы «капитализма» стремительно «вымерло» большинство крупнейших строительных трестов, и на их место пришли и быстро набрали обороты частные строительные компании. Пережив весьма благодатное десятилетие, теперь уже они рискуют оказаться в положении динозавров, жертвами быстрых изменений среды.

Понимая, что такое заявление звучит если не скандально, то уж очень неочевидно, приведем доводы в его обоснование. Научившись «крутиться» в рыночных условиях (добывать землю, материалы, деньги, услуги, продавать метры), компании, действующие на рынке жилищного строительства, не имели  стимула учиться продавать свои услуги и работать с заказчиком – просто потому, что этим заказчиком выступали сами строители.

Конкуренция строительных компаний в секторе промышленного строительства имела локальный характер, поэтому также не стимулировала к развитию «клиентоориентированности».  Разительное отличие местных строителей от их зарубежных коллег  в части технологической развитости, клиентоориентированности, да и в целом в отношении к собственной деятельности, можно наблюдать даже по внешним признакам, зайдя, например, на веб-сайты компаний. И дело здесь далеко не в чисто дизайнерских изысках. 

Ситуация на рынке строительных услуг меняется. Компания «Рексам Беверидж Кэн» в ходе тендера на оказание услуг генподрядной организации на строительстве завода в Аргаяше, рассматривала предложения нескольких челябинских строителей, турецкой компании и компании из Санкт-Петербурга, и остановила свой выбор на турецких строителях. Турецкий подрядчик занят и  на строительстве ТРК «Родничок». К слову сказать, из-за схожести турецкого языка с татарским и башкирским, турецкие строители практически не имеют в нашей области языковых проблем в общении с рабочими, что упрощает для них освоение строительного рынка нашей области.

В зоне повышенного внимания находится наш регион и для столичных строителей. Рынки жилья Москвы и Санкт-Петербурга значительно ближе к стадии насыщения, чем региональные рынки. Это еще раз подтвердил осенний опрос россиян, проведенный ВЦИОМ, по данным которого доля тех, кто планирует в ближайшие 5 лет приобрести квартиру, в городах-миллионниках в 2,4 раза выше, чем в столицах. При этом маховик строительной индустрии там за последние годы сильно раскручен, что будет заставлять и девелоперов, и строительные компании, идти в регионы.


 
Стратегии конкурентоспособности: «… У нас только Георгий Петрович…»

Подводя промежуточный итог размышлений, можно сказать, что вопрос «что строить» - не единственный, и скорее всего не главный для многих региональных строителей. Важнейшая задача – выбор и реализация долгосрочной конкурентной стратегии, поиск своего места на рынке, который уже начал меняться.

Как видится, для региональных строительных компаний есть несколько вариантов выбора стратегического пути. Первый путь связан  со строительством дешевого жилья. Именно в этом сегменте сосредоточена основная часть неудовлетворенного спроса. Там, где это удастся, действовать по принципу «сам себе девелопер», но готовится и к работе с «чужими» девелоперами. Эта стратегия связана со снижением издержек на строительство как за счет строительных технологий, так и за счет технологий организации.  Конкуренция со стороны иногородних компаний в этом секторе обязательно появится, поэтому выиграют те, кто не будет медлить.

Второй путь, как и первый, может быть связан со специализацией, но уже не в таком массовом сегменте рынка, как дешевое жилье, поэтому и специализация в большинстве случаев не будет глубокой. Если в первом случае основная ставка идет на издержки, то во втором – на сроки, гибкость и умение говорить с клиентом.  Выбравшим эту стратегию предстоит конкуренция со строителями из других регионов и стран за заказы девелоперов в различных сегментах рынка недвижимости. Залог успеха здесь -  в клиентоориентированности и качестве во всех его аспектах.

Есть и третий  путь – продолжение сегодняшней массовой практики «сам себе девелопер», но без специализации, когда параметры объекта отталкиваются от параметров участка, который удалось «добыть». Залог успеха – «попадание в рынок», для чего нужно либо развивать у себя аналитические службы, либо покупать соответствующие услуги на рынке. По мере насыщения рынка рискованность такого варианта будет расти. Выбравшие этот путь рискуют перестать быть конкурентоспособными как строители, и при этом так и не стать профессиональными девелоперами. По этой причине стоит изначально разделить внутри компании девелоперскую и строительную деятельность, и стремиться к рыночному характеру взаимоотношений между этими направлениями.

Очевидно, есть и другие «места под солнцем», и каждый будет определяться по-своему,  однако времени на выбор «к умным» идти, или «к красивым», остается все меньше.



Исследование: КАЖДЫЙ СЕДЬМОЙ РОССИЯНИН ПЛАНИРУЕТ СКОРО КУПИТЬ СЕБЕ ЖИЛЬЕ

Источник - Пресс-выпуск ВЦИОМ, 14.09.07

Всероссийский центр изучения общественного мнения представил данные о планах россиян на покупку жилья в ближайшие пять лет - срок, за который должны реализоваться большинство принятых программ, связанных с жилищным строительством, в том числе в рамках национального проекта «Доступное жилье».

Большинство россиян (78%) не планируют приобретение жилья в ближайшие 5 лет, причем 43% из них не имеют для этого возможности, а 35% - необходимости. Планируют покупку жилья 16% респондентов. Но из числа этих 16% потенциальных покупателей финансовую возможность для приобретения жилья на сегодня имеет лишь каждый третий. Такое распределение характерно не только для России в целом, но и для Московского региона в частности.

Планы покупки жилья напрямую зависят от уровня доходов населения. Чем выше доход респондентов, тем чаще они определенно планируют покупку жилья. В высокодоходных группах доля потенциальных покупателей может доходить до 1/3. И наоборот, в группах участников исследования, чье материальное положение хуже, более высока доля тех, кто не имеет возможности для покупки жилья. Среди низкодоходных групп доля потенциальных покупателей может быть всего порядка 8%.

Анализ распределения ответов респондентов по типам населенных пунктов, где они проживают, позволил выделить следующие тенденции. В столицах более высока, чем в среднем по массиву, доля тех, у кого нет необходимости в покупке жилья (44%). Доля определенно планирующих покупку жилья среди жителей Москвы и Санкт-Петербурга относительно низка и составляет 9%. В средних и крупных городах России (от 100 до 500 тыс. и от 500 тыс. до 1 млн. жителей) доли участников исследования, определенно планирующих покупку жилья, выше и составляют 21 и 22% соответственно - таким образом, можно полагать, что в ближайшее время больше потенциальных покупателей жилья будет именно в средних и крупных городах. Отчасти это связано с тем, что активное жилищное строительство в обеих столицах в последние годы снизило остроту проблемы и способствовало реализации части платежеспособно спроса у жителей.В средних городах России реализация платежеспособного спроса сдерживается отставанием предложения.

По структуре источников средств на покупку жилья ответы респондентов распределились следующим образом: использовать собственные средства планируют 32% участников исследования, планирующих его приобретение (в апреле 2007 г. было всего 18%). Вторым по популярности источником денежных средств для приобретения жилья является ипотечный кредит. Им собираются воспользоваться пятая часть опрошенных, 22% (в апреле 2007 г было 24%). Около пятой части респондентов или 18% (в апреле 2007 г. порядка 20%) для покупки жилья собираются продать имеющуюся недвижимость. Примерно столько же людей или 17% (в апреле 2007 г. было порядка 15%) при покупке жилья рассчитывают на помощь родственников, друзей и т.п. Использование потребительского кредита планируют 12% участников исследования. На помощь государства рассчитывают 9% опрошенных (в апреле 2007 г. было порядка 8%). По 2% участников исследования рассчитывают на ведомственное жилье либо на получение нового жилья при расселении из домов, идущих под снос.
Причины роста доли потребителей, планирующих покупку за счет собственных средств, могут быть разными. Это может быть обусловлено и наличием свободных финансовых ресурсов у россиян, и снижением доли спекулятивного капитала на рынке, и недоверием кредитно-финансовым инструментам у потребителей, и ростом накоплений у населения.

Всероссийский опрос ВЦИОМ проведён 21-22 июля 2007 г. Опрошено 1600 человек в 153 населенных пунктах в 46 областях, краях и республиках России. Статистическая погрешность не превышает 3,4%. 

Собираетесь ли Вы улучшать свои жилищные условия (приобретать для этого жилье) или приобретать жильё для иных целей в ближайшие 5 лет?

 

Всего опрошенных

Оценка своего материального положения

Очень хорошее, хорошее

Среднее

Плохое, очень плохое

Да

16

31

16

11

Нет, так как в этом нет необходимости

35

40

37

29

Нет, так как нет такой возможности

43

24

41

57

Затрудняюсь ответить

6

5

6

3


 

Собираетесь ли Вы улучшать свои жилищные условия (приобретать для этого жилье) или приобретать жильё для иных целей в ближайшие 5 лет?

 

Всего опрошенных

Тип поселения

Москва и Санкт-Петербург

Более 500 тыс. жителей

100-500 тыс.

Менее 100 тыс.

Сёла

Да

16

9

22

21

15

14

Нет, так как в этом нет необходимости

35

44

36

30

37

36

Нет, так как нет такой возможности

43

45

38

43

44

44

Затрудняюсь ответить

6

2

4

6

4

6


 

Если Вы собираетесь улучшать свои жилищные условия в ближайшие годы,
то на какие средства Вы планируете приобретать жилье?
(возможно несколько вариантов ответа; % от тех, кто планирует приобретать жильё в ближайшие 5 лет)

Собираюсь приобрести жилье за счет собственных средств

31

Собираюсь взять ипотечный кредит

22

Собираюсь продать имеющуюся недвижимость (дом/квартиру/дачу) для покупки нового жилья

17

Рассчитываю на материальную помощь родителей/друзей/родственников/своего предприятия, организации при покупке жилья

17

Собираюсь взять потребительский кредит

12

Собираюсь получить жилье от государства на условиях социального найма или по различным социальным программам

9

Рассчитываю на ведомственное жилье

2

 
 
© Solar Investments. Разработка бизнес-планов, презентаций проектов. Разработка комплексных программ развития территорий. Челябинск.