Solar Investments - ведущая компания по разработке и сопровождению проектов развития бизнеса и территорий в Челябинской области.
Узнать больше
 

Состояние и предпосылки развития рынка загородной недвижимости Челябинска

Коттедж за городом: родовое гнездо или инвестиции? Предпосылки развития рынка

Жилье в организованных загородных поселках всегда пользовалось спросом у населения с высоким уровнем дохода – несмотря на удаленность от центра города (для Москвы основным критерием является удаленность от МКАД), такой дом является показателем статуса владельца, что само по себе подстегивает спрос и, как следствие, рост цен на жилье в пригороде.

За последние годы недвижимость приобрела черты инвестиционного инструмента, оставаясь при этом «местом для проживания». Создаются и функционируют закрытые ПИФы недвижимости, часть спроса на жилье перетягивают на себя частные инвесторы. Так, средняя доходность Российских акций за 2006 год составила ≈60%, тогда как рост стоимости недвижимости в мегаполисах достигал от 70 до 100%. 

Рынок городского жилья в Челябинске, как и во многих крупнейших городах РФ, сегодня находится на этапе затишья и даже некоторой стагнации: цены, отреагировав на крупные иностранные вливания, изменения в законодательстве и развитие ипотеки, практически достигли своего потолка. В сложившейся ситуации многие трейдеры обращают внимание на смежный рынок – загородный, ожидая от него более крутого роста цен, чем от городской недвижимости.

Таким образом, рынок загородного жилья сегодня имеет главную предпосылку для развития – спрос. А что происходит с предложением?

Развитие рынка: вчера – сегодня – завтра

Еще зимой 2006-2007 гг. рынок загородной недвижимости Челябинской области находился на начальном этапе своего развития: совсем не было развито первичное и вторичное предложение, наблюдалась низкая активность покупательского спроса.
Сейчас он – на «низком старте»: появляются первые предложения в организованных загородных поселениях с типовой застройкой и инфраструктурой, которая в ближайшие 2-3 года будет оставаться только «на бумаге», и при этом объекты покупаются на стадии проектирования.

Так, сегодня в ближайшем пригороде Челябинска (до 30 км от города) насчитывается около 15 организованных посёлков (не считая поселков первой волны застройки: Тарасовка, Газовик, Полина, Новоказанцево), из них только 1 застроен полностью – Северные Шершни. Реализация многих проектов происходит поэтапно: некоторая часть уже построена и вся продана, а вторая – всё ещё находится в стадии проектирования.

Таблица 1. Организованные поселки в пригороде Челябинска 

Название поселка

Год ввода в эксплуатацию

Стадия строительства

1

Премьера

2009-2010

Эксплуатация/ строительство/ проектирование

2

Солнечная долина – 1

2008

Эксплуатация/ строительство/ проектирование

3

Солнечная долина – 2

2008

Эксплуатация/ строительство/ проектирование

4

Северные Шершни

2006

Эксплуатация

5

Градский Прииск (ООО Посад)

2008

Строительство

6

Соколиная Гора

2008

Эксплуатация/ строительство/ проектирование

7

Петровский – 2

2008

Строительство

8

Озерный – 2

2010

Строительство

9

Первоозерный

2008

Строительство

10

Третье озеро

2009-2010

Строительство/ проектирование

11

Петровка (ООО «ПСО Дом»)

2008-2009

Строительство/ проектирование

12

ООО «Загородный дом»

2012

Проектирование

13

Ольгино

2008-2009

Строительство/ проектирование

14

Кайгородово (застройщик Астро-Дом)

2008-2009

Проектирование

15

Тарасовка

1997

Эксплуатация

16

Газовик

Начало 2000-х гг.

Эксплуатация

17

Новоказанцево (Сосновский район)

Начало 90-х гг.

Эксплуатация

18

Полина

90-е гг.

Эксплуатация

19

Смолино

Начало 90-х гг.

Эксплуатация

Главное отличие вторичного предложения от первичного – отсутствие единой концепции и развитой инфраструктуры, что определяет низкую ликвидность таких объектов. С другой стороны, то же отличие формирует на рынке «хаос ценообразования»: организация инфраструктуры составляет порядка 30-50% себестоимости коттеджа, однако покупатель еще не готов платить за то, что не будет являться его собственностью.

Высококлассные проекты проигрывают в любом случае: они либо долго не находят своего покупателя, либо реализуются практически по себестоимости. Поэтому выводить на рынок клубный поселок  в 2007 году было бы малоэффективно.
На основании динамики рынков Екатеринбурга, Санкт-Петербурга и Москвы компанией Solar Investments был составлен прогноз развития рынка загородной недвижимости Челябинска до 2014 года. В соответствии с полученными данными первое превышение предложения над спросом на рынке ожидается к 2010 г. Именно к этому моменту начнется дифференциация рынка по классу, формату и цене.

На фоне широкого предложения спрос сместится в сторону более качественного жилья, однако рынок еще не достигнет стадии острого насыщения. Основным залогом ликвидности станет качество недвижимости: выгодное местоположение и удачная, проработанная концепция. Реализовать «недострой» будет не выгодно: в борьбе за покупателя выиграют коттеджи «под ключ» в поселках с развитой инфраструктурой. 

Рисунок 1. Прогноз обеспеченности жителей г. Челябинска загородным жильем, м2/чел. (составлен Solar Investments)


Стоит помнить, что с развитием рынка определение класса недвижимости постоянно меняется: объекты, которые сейчас воспринимаются на высоком уровне, через 2-3 года под давлением более качественных новостроек сместятся на класс ниже.
Именно поэтому ключевые параметры проекта (качество земельного участка, общая концепция строений и насыщенность территории инфраструктурой) должны быть реализованы сразу и в полном объеме, чтобы заявить статус недвижимости сегодня и остаться в этом сегменте завтра.

Оптимальные условия для вывода проекта элитного поселка на рынок сложатся к 2009-2010 году. Ввод в эксплуатацию первой пятерки клубных поселков отформатирует рынок и отточит критерии ценообразования. «Пионеры» как всегда будут иметь дело с повышенным уровнем риска и неопределенной доходностью проекта: от сверхприбыли до убытков.

Самое актуальное исследование рынка загородной недвижимости Челябинской области!

   
 
 
© Solar Investments. Разработка бизнес-планов, презентаций проектов. Разработка комплексных программ развития территорий. Челябинск.