Solar Investments - ведущая компания по разработке и сопровождению проектов развития бизнеса и территорий в Челябинской области.
Узнать больше
 

Анализ наилучшего использования земли (ННЭИ)

Оценка наилучшего и наиболее эффективного использования земли и недвижимости 

Для наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости существует несколько ограничений:

– соответствие законодательству;
– физическая осуществимость;
– финансовая обоснованность;
– максимальная эффективность.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка.

В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результатом анализа ННЭИ является выбор одного основного варианта застройки, который обеспечит наибольшее увеличение рыночной стоимости недвижимого имущества.

По результатам анализа ННЭИ дается ответ на следующие вопросы (список может быть сокращен или расширен, в зависимости от целей выполнения анализа): 

1. Каково правовое обеспечение возможных вариантов застройки земельных участков?

— Какие варианты застройки земельного участка возможны с юридической точки зрения?
— Какие мероприятия необходимы для получения всей разрешительной документации по проекту?

2. Что технически возможно и целесообразно разместить на предлагаемой территории?

— В какой мере размер и конфигурация земельного участка соответствуют требованиям различных назначений имущественного комплекса?
— Накладывают ли ограничения на вариант функционального использования возможности инженерных коммуникаций?
— Как повлияет на вариант использования соседство участка с автомобильной магистралью?
— Требуют ли возможные варианты застройки земельного участка расширения территории или изменения функционального назначения соседних зданий и сооружений?
— Какие ограничения на земельный участок и будущий объект недвижимости накладывают строительные, санитарные, градостроительные и другие нормы?

3. Какие варианты функционального назначения комплекса экономически целесообразны на данной территории?

— Какова оценочная стоимость инвестиций для реализации каждого варианта застройки?
— На какой стадии развития находятся различные сегменты коммерческой недвижимости на рассматриваемой территории?
— Какие варианты функционального назначения комплекса будут наиболее востребованы со стороны населения района?
— Каковы предварительные значения параметров отдачи на вложенный капитал, с учетом ожидаемого уровня доходов комплекса?
— Какое позиционирование обеспечит комплексу наибольший приток посетителей?.

   
 
 
© Solar Investments. Разработка бизнес-планов, презентаций проектов. Разработка комплексных программ развития территорий. Челябинск.