Если ваше предприятие располагает промплощадкой площадью более 8 га с подключением более 2 МВт электроэнергии, вы, возможно, задумываетесь о преобразовании своего предприятия в индустриальный парк.
По состоянию на 9 февраля 2023 года в реестре Минпромторга РФ находятся 96 индустриальных парков, из них 4 — действуют в Челябинской области:
— ММК — Индустриальный парк (17 резидентов)
— Малая Сосновка (3 резидента)
— Южноуральский (АО «Электроаппаратный завод», 3 резидента)
— Станкомаш (11 резидентов)
В ГИСИП (геоинформационная система индустриальных парков, технопарков и кластеров) как создающиеся внесены еще 5 парков:
— Потанино (частный, 2 резиданта)
— НПП («Промышленная компания НПП», Челябинск, 1 резидент)
— Композит (частный, УК «Композит», Копейск, 0 резидентов)
— Литтехмаш (частный, Коркино, ООО «Стальпром», 3 резидента)
— Техникс (ЧТЗ, 2 резидента).
Мотивация для создания индустриального парка — налоговые льготы. Законами Челябинской области и установлены налоговые льготы для управляющих компаний и(или) резидентов индустриальных парков:
- на прибыль – ставка расчетная, минимум — 13,5%,
- на прибыль – право на инвестиционный налоговый вычет
- на имущество организаций — ставка 0%
- земельный налог – установлены льготы в Челябинске, Магнитогорске, Копейске, Южноуральске и Саргазинском сельском поселении Сосновского района
Для пользования льготами нужно, чтобы парк был включен в реестр Минпромторга.
Требования Минпромторга (ППРФ 794) — очень развернутые, и касаются всех аспектов деятельности индустриального парка:
1) площади земли, зданий, сооружений, общей и полезной,
2) уровня использования инфраструктуры,
3) обеспеченности техприсоединениями,
4) юридической чистоты владения инфраструктурой,
5) соблюдения требований законодательства при строительстве, реконструкции, эксплуатации промобъектов,
6) внятности бизнес-модели парка и управляющей компании,
7) внятности проекта развития парка, в том числе определенность источников его финансирования.
Каждый аспект подтверждается документально, и именно качество подтверждающих документов определяет результат — будет ли парк включен в реестр.
Мы неоднократно обсуждали с предприятиями региона перспективы создания на их территории индустриального парка или промышленного технопарка. Чаще всего сложности возникают с пп. 4-5. Одно дело, располагать чем-то фактически, другое – безупречно подтвердить это документально.
Кроме того, для заводов предпочтителен номинальный статус управляющей компании, а не ведение бизнеса по управлению промышленной недвижимостью, а значит, и пп.6-7 подтвердить будет довольно проблематично.
Как зарегистрировать индустриальный парк?
Шаг 1. Проверить документы по промплощадке и оценить масштаб будущих деяний
- Проверить правоустанавливающие документы по земле, зданиям, сооружениям, объектам инфраструктуры, которые будут входить в индустриальный парк
- Проверить договоры (и лимиты!) на подключение к сетям
- Проверить документы, устанавливающие параметры водопользования, санитарно-защитные зоны и все, что касается экологии и природопользования
- Проверить здания и сооружения индустриального парка на соответствие факта разрешительной и техдокументации (у большинства что-то из самостроя или самовольных перепланировок обязательно есть)
- Взять справку, что подходящая к площадке дорога общего пользования существует по документам
- Взять справку, что до площадки ходит общественный транспорт
Шаг 2. Устранить проблемы, выявленные на первом шаге (на это на практике могут уйти годы)
Шаг 3. Оценить, чем существующее размещение производств отличается от целевого
- Проверить, какие параметры укладываются в критерии, установленные для парка, а какие нет (общая площадь и полезная площадь, полезная и занятая),
- Определить существующий уровень нагрузки на сети, оценить перспективы изменения нагрузки от имеющихся производств, определить имеющийся резерв по сетевым мощностям,
- Оценить возможности размещения в парке других производств – в существующих зданиях, или за счет увеличения площади парка,
- Ответить на вопрос, какой состав существующих и потенциальных резидентов будет заявляться для парка, и всего ли им хватит для деятельности (хватит не по факту, а по документам)
- Определить, какие потребуются СМР, чтобы привести нынешнюю ситуацию в соответствие с целевой
Шаг 4. Составить финмодель будущего индустриального парка
- Определить окончательно юридическую структуру парка, набор услуг УК, перечень и ключевые условия договоров
- Оценить во времени выгоды от затеи с парком (налоговые экономии, возникающие у «своих» резидентов и УК),
- Оценить затраты, связанные с СМР, оргмероприятиями, а далее – с содержанием УК как отдельной пристройки к существующей структуре
- Убедиться, что первое окупает второе
Шаг 5. Разработать ПСД и пройти с ней экспертизу (если планируются СМР для приведения «как есть» в «как должно быть»)
- Не приступать к СМР без разрешения на строительство и реконструкцию
- Если рассчитываете в будущем на субсидии – пройдите госэкспертизу обоснованности сметной стоимости СМР
- С проектно-сметной документации составить мастер-план парка
Шаг 6. Если до сего момента все прошло гладко – начать выстраивать юридическую структуру парка и готовиться к подаче документов в Минпромторг
- Учредить или выбрать из имеющихся юрлиц управляющую компанию парка, прописать ей в ЕГРЮЛ нужные виды деятельности
- От имени правообладателей земли, зданий и других активов наделить УК правами управлять ресурсами парка и оказывать резидентам услуги (сдавать в аренду площади, решать вопросы с поставщиками энергоресурсов и т.п.)
- Заключить договоры УК с имеющимися резидентами и соглашения о намерениях с потенциальными резидентами
- Составить бизнес-план
- Собрать все недостающие справки, принять все недостающие решения УК
- Подать документы
Шаг 7. Набраться терпения и устранить все замечания
- Переделывать по требованиям экспертов любой документ, в том числе составленный третьими лицами, которые «всегда так делают», переподписывать всеми сторонами
- Столкнуться с неписанными правилами и неожиданными прочтениями писанных, по которым ваш проект чему-то не соответствует, и все нужно начинать сначала
- Придумывать выходы, когда местные обычаи делового оборота отличаются от представлений федерального министерства
- Заполнять бесконечные формы и расшифровки
- Давать пояснения относительно ваших планов, которых (пока) не существует
- Многократно вносить исправления во взаимосвязанные документы, переподписывать, пересканировать, перезагружать, ждать, повторять все с п.1
- Утереть слезу, глядя на подпись министра в приказе о внесении вашего парка в реестр.
Сколько времени занимает регистрация индустриального парка?
Все сильно зависит от длительности и качества выполнения шагов 1 и 2. Если они выполнены некачественно, то шаг 7 будет длиться бесконечно долго.
Имеющаяся в нашем распоряжении типовая дорожная карта этого процесса рассчитана на 32 месяца (2,5 года!), из которых полгода – это работа с Минпромторгом на шаге 7.
Подборка ссылок по теме:
Меры господдержки: региональные и федеральные — с сайта Минпрома Челябинской области
Актуальный текст ППРФ 794
Мы готовы оказать услуги на каждом из шагов на пути включения вашего парка в реестр, а начать предлагаем с установочной встречи.